Devenir prêteur privé

VDiX AI – Collectif d’Infolettre

Investissement immobilier + Financement
Vérification diligente immobilière (VDi)

La conjoncture du marché hypothécaire actuel, dont sans se limiter notamment, à l’application de la ligne directrice B-20 par le Bureau du Surintendant des institutions financières (BSIF) qui oblige les institutions financières à exiger de tous les demandeurs d’hypothèques à se soumettre à une simulation de crise, les dernières hausses des taux d’intérêts, le niveau d’endettement élevé des consommateurs canadiens qui se tournent de plus en plus vers la deuxième hypothèque, ainsi que la croissance sans cesse de la dette, dégagent une tendance qui offre l’occasion de saisir l’opportunité d’entrée dans le lucratif marché des prêts hypothécaires, des grandes institutions financières tel que les SEPT (7) grandes banques, soit RBC, TD, CIBC, BMO, BNS, BNC, ainsi que BLC, les banques virtuelles MCAP, First National, Merix Financial et Paradigm, les grandes compagnies d’assurance, dont notamment La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers avec sa filiale Banque Manuvie et L’industrielle Alliance, en devenant un prêteur privé offrant du financement créatif, prêt alternatif ou communément appelé prêt hypothécaire privé.

Ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels

Une consultation publique sur la ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels, s’est terminée le 14 avril 2023. Les commentaires reçus dans le cadre de cette consultation éclaireront les modifications qu’il est proposé d’apporter à la ligne directrice B-20, qui fera l’objet d’une consultation publique sous forme de version à l’étude à une date ultérieure.

Le BSIF lance une consultation publique sur la ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels

Regard annuel sur le risque de 2023-2024

Banque du Canada – Taux directeur

Pour en connaître davantage sur le taux directeur

Indicateurs liés aux opérations sur les marchés

Historique du taux directeur

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Deux options s’offrent à vous pour investir une partie de vos actifs dans le marché du prêt hypothécaire privé :

1. Investir dans les prêts hypothécaires privés à titre de prêteur privé à votre propre compte
   
   Où
2. investir dans un fonds d’investissements de Financement créatif,
   Alternatif ou d’hypothèque Privée

INVESTIR DANS LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES PRIVÉS À TITRE DE PRÊTEUR PRIVÉ À VOTRE PROPRE COMPTE

Si vous optez pour agir à titre de prêteur privé autonome, vous devrez effectuer la gestion du processus administratif complet des prêts hypothécaires qui sera considérée comme une réelle entreprise.

En effet, vous devrez effectuer ce qui suit:

Prospecter les emprunteurs

Évaluer le risque en fonction de divers critères d’emprunt en procédant, dont sans se limiter à la généralité de ce qui suit, notamment:

Évaluer les sûretés, la garantie hypothécaire, le bilan, le dossier de crédit, ainsi que la situation personnelle de l’emprunteur, juger de l’intervention de cosignataires, décider du scénario d’investissement en commençant par examiner le rapport d’un évaluateur agréé indépendant pour déterminer la valeur marchande de la propriété ou selon tout autre moyen permettant d’établir la valeur marchande, déterminer le ratio prêt-valeur dont la moyenne se situe jusqu’à 75%, le tout selon ladite valeur marchande de la propriété, décider d’offrir un financement ratio prêt-valeur plus élevé selon les enjeux ou l’emprunteur offre des garanties immobilières ou mobilières additionnelles satisfaisantes, décider du terme du prêt pouvant varier selon le modèle d’affaires du prêteur, allant de 3 mois à 36 mois et plus, décider du remboursement soit intérêt seulement payable mensuellement ou tout autres conditions selon les circonstances afin d’obtenir un rendement maximal, établir le mode de paiement, soit par chèques postdatés, débit automatique ou tout autre moyen de paiement électronique, évaluer les garanties hypothécaires de 1er ou 2e rangs, établir les clauses relativement au droit de remboursement par anticipation de l’emprunteur et des pénalités et frais afférents s’assurer d’effectuer un suivi relativement à la souscription par l’emprunteur à une assurance dotée d’une couverture suffisantes , le tout selon la valeur de la propriété, bien cerner et évaluer les besoins de l’emprunteur en dressant avec lui un plan de sortie, éditer les formules d’affaires telles que l’offre de financement, effectuer la tenue de livres et la comptabilité, gérer les échéances et évaluer les renouvellements des hypothèques, effectuer un suivi des quittances, advenant un défaut de paiement travailler de concert avec l’emprunteur pour lui permettre d’obtenir une alternative ou malheureusement engager les recours juridiques appropriés en de telles circonstances pour recouvrer le capital sous garanties hypothécaires. Établir des relations et négocier des ententes de services avec différents professionnels pour mener à bien ses tâches de gestion et d’administration, y compris mais sans se limiter à la généralité de ce qui suit, notamment, le suivi général des prêts, la commercialisation, la comptabilité ainsi que d’autres services relatifs.

Effectuer un suivi avec tous les intervenants auprès du notaire instrumentant afin de s’assurer que tous les frais de souscription au prêt hypothécaire privé, dont sans se limiter à la généralité de ce qui suit, notamment, tous les frais du prêteur, les frais de l’évaluateur agréé, les honoraires de l’arpenteur-géomètre, la rétribution du courtier hypothécaire, les honoraires et frais juridiques du notaire et de tout autres conseillers juridiques, ainsi que tous les autres frais engagés par le prêteur pour le compte de l’emprunteur dans le processus de la demande d’un prêt et qui sont à l’entière charge de l’emprunteur, seront déduit en totalité sur le montant du prêt et déboursé directement par le notaire , le tout a l’acquis respectivement du prêteur, mais également déboursé au prorata selon les circonstances, directement au courtier hypothécaire.

Le marché immobilier change constamment et ne cesse d’évoluer. VDiX AI est à l’affut du marché, et réagit aux premiers signes de changement du monde environnant en analysant systématiquement les mouvements du marché afin d’en dégager les tendances et d’en saisir les occasions.

Si vous considérez investir une partie de vos actifs dans le marché du financement alternatif, soit dans le prêt hypothécaire privé, pour maximiser vos activités, de prêt de capitaux, immobilières ou commerciales, pour contourner l’écueil administratif, technique, juridique, fiscal et financier, VDiX AI vous fait bénéficier de son savoirfaire, d’une intégrité et d’une loyauté impeccable, ainsi que de sa quête de l’excellence, afin de répondre à vos besoins et favoriser une augmentation du gain en capital et afin d’obtenir un rendement optimal.

C’est pourquoi de plus en plus de personnes désirant agir à titre de prêteur privé sur le marché hypothécaire appliquent le processus VDiX AI en matière de vérification diligente immobilière et financière.

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Investir dans un fonds d’investissements de financement créatif, alternatif ou d’hypothèque privée

Pour investir dans un fond d’hypothèque privée vous devez être un « Investisseur qualifié » ou un « Investisseur admissible »

Pour avoir le statut d’un « Investisseur qualifié » ou d’un « Investisseur admissible » pour vous permettre d’investir dans un fond d’hypothèque privée, votre situation doit correspondre à l’une de ces deux définitions :

Deux définitions *

Au Québec, la limite maximale de souscription dans le cadre d’une dispense pour
notice d’offre est de 10 000 $, à moins d’être un investisseur qualifié ou un
investisseur admissible.

Au sens de la réglementation, un investisseur qualifié répond aux critères suivants :

Avoir plus de 1 M$ d’actif financier (argent et investissements) net de dettes et
d’impôts, seul ou avec son conjoint. La maison et les autres biens immobiliers ne
comptent pas.

Avoir un actif net de dettes d’au moins 5 M$ (peut inclure la maison et les autres
biens immobiliers).

Avoir un revenu net avant impôt de plus de 200 000 $ (300 000 $ si combiné avec le
revenu net d’un conjoint) dans chacune des deux années antérieures et s’attendre
raisonnablement à excéder ce revenu dans l’année en cours.

Un investisseur admissible doit :

Posséder un actif net de plus de 400 000 $, seul ou avec son conjoint.

Avoir un revenu net avant impôt de plus de 75 000 $ dans chacune des deux années
antérieures et s’attendre raisonnablement à excéder ce revenu dans l’année en
cours.

Avec son conjoint, avoir un revenu net avant impôt de plus de 125 000 $ dans
chacune des deux années antérieures et s’attendre raisonnablement à excéder ce
revenu dans l’année en cours.

Enfin, si votre situation ne correspond pas à aucune des deux définitions ci-dessus, vous serez considéré comme un « Investisseur non admissible » :

Un investisseur non admissible : *

Affiche une valeur nette de moins de 400 000 $.

Présente un revenu individuel de moins de 75 000 $, ou un revenu combiné avec son
conjoint de moins de 125 000 $.

Dernière modification en vigueur le 9 juin 2023 – Voir document à valeur officielle en
visitant le site Internet de l’Autorité des marchés financiers du Québec, en cliquant
sur les liens suivants pour visualiser les détails complets.

Règlement 45-106 sur les dispenses de prospectus (V-1.1, r. 21)

Loi sur les valeurs mobilières
(chapitre V-1.1, a. 331.1).

Règlement 45-106 (pdf – 1 Mo)
Dernière modification en vigueur le 9 juin 2023

Gabarit – Appendice 1 de l’Annexe 45-106A1 (xlsx – 84 Ko)

Gabarit – Appendice 2 de l’Annexe 45-106A1 (xlsx – 33 Ko)

Instruction générale relative au Règlement 45-106 (pdf – 421 Ko)
Dernière modification en vigueur le 9 juin 2023

Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1, a. 331.1)
*Source : Autorité des marchés financiers

Faits saillants

L’entité lève ou lèvera des fonds par voie de notice d’offre, en vertu de la Loi sur les
valeurs mobilières (chapitre V-1.1, a. 331.1) appliquée en l’occurrence par l’Autorité
des marchés financiers au Québec, le tout dans la perspective d’offrir des prêts à
des emprunteurs qui répondent à des critères fixés préalablement pour assurer la
gestion des risques.

Prêts hypothécaires privés (Province de Québec)

L’entité a l’intention de bâtir un portefeuille de prêts hypothécaires, diversifié et équilibré le plus possible en procurant à des emprunteurs des prêts garantis par des sûretés hypothécaires. Elle travaillera à consentir des prêts à des emprunteurs surtout basés sur la valeur marchande de la propriété consentis à titre de sûreté hypothécaire ou par l’intervention de cosignataires. Bien que souvent elle s’engage à examiner la solvabilité et la capacité de remboursement desdits emprunteurs, leurs accès au financement hypothécaire traditionnel auprès des grandes banques où des autres institutions financières sont souvent restreintes en partie notamment par la déficience de leurs côtes dans leur dossier de crédit.

La clientèle de l’entité sera majoritairement composée d’une grande variété
d’emprunteurs, y compris des particuliers, des travailleurs autonomes, des propriétaires et dirigeants d’entreprises.

Revenus mensuels établit

L’entité procède à l’encaissement mensuellement des intérêts sur les prêts
hypothécaires en cours, à la tenue des livres et de la comptabilité et effectue le
paiement au prêteur hypothécaire investisseur, des sommes représentant les
intérêts mensuels, selon le taux de placement sélectionné initialement, le tout par
transfert électronique.

Marché secondaire

Plusieurs entités détenant des fonds de placement mentionnent qu’il existe un moyen d’encaisser la valeur de son placement avant l’échéance du terme initial, mais puisqu’il n’existe aucun marché secondaire pour ce genre de placement il est préférable d’être bien avisé des inconvénients potentiels, le tout selon votre degré tolérance aux risques.

Le prêteur hypothécaire qui investit une partie de son portefeuille est normalement assuré de bénéficier d’un placement dit sans les aléas de la gestion continuelle et des soucis.

FACTEURS DE RISQUE

Les souscripteurs sont priés de noter qu’un placement dans les obligations peut comporter des risques et que rien ne garantit qu’un rendement ou un avantage sera obtenu sur l’investissement d’un porteur d’obligations. Le placement offert par l’entité détenant le fonds de placements ne devrait être envisagé que par les souscripteurs avertis qui sont en mesure d’assumer le risque d’une perte totale et de faire des placements à long terme. Un placement dans l’entité détenant le fonds de placements n’est pas a priori un programme de placements complet, ainsi, les souscripteurs doivent s’assurer d’être en mesure d’avoir une bonne compréhension et d’ainsi assumer les risques inhérents qui sont liés à ce dit placement. Les souscripteurs devraient considérer plusieurs facteurs de risque avant de décider d’investir dans les obligations, dont sans se limiter à la généralité de ce qui suit, les facteurs suivants :

Risque lié au contrôle par une société détenant également un contrat de gestion

Une société, qui par le biais de ses actions votantes, pourrait détenir le contrôle effectif de l’entité détenant le fonds de placements, dans le but de s’assurer que les obligations émises à la suite d’une notice d’offre soient considérées comme des placements admissibles pour les régimes à imposition différée. L’unique intérêt recherché par la société dans ce contrôle est de générer des bénéfices pour son propre compte, par le biais de frais, le tout alors que ladite société n’est aucunement impliquée dans la gestion des activités de l’entité détenant le fonds de placements en dehors de l’exercice de son droit de vote aux assemblées d’actionnaires. Dans les circonstances, ni la société ni toute société-mère de ladite société pourrait n’avoir d’obligation fiduciaire ou de diligence à l’encontre des souscripteurs des obligations émises à la suite de ladite notice d’offre émises par la société détenant le fonds de placements. La société et également ni sa société-mère pourrait ne pas répondre de tout préjudice, perte ou dommage subi ou engagé par les souscripteurs à la suite d’un investissement dans ledit fonds de placements, y compris mais sans se limiter à tout défaut de paiement par l’entité détenant le fond de placement, dans le remboursement de ses intérêts et/ou le remboursement du capital des obligations émises à la suite de ladite notice d’offre.

Risque lié à la mobilité des administrateurs

Aucune garantie n’est donné que les administrateurs de l’entité détenant le fonds de placements resteront en place. Rien ne pourrait également garantir que leurs remplaçants éventuels auraient la capacité de gérer avec succès l’activité de l’entité détenant le fonds de placements.

Risques généraux

La valeur de l’entité détenant le fonds de placements est liée notamment au gain issu de la différence entre la valeur marchande des biens immobiliers et le montant des prêts hypothécaires relatifs, le tout garantis par suretés hypothécaires. La valeur de l’entité détenant le fonds de placements peut donc fluctuer aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Aucune garantie n’est donnée relativement aux pertes qui pourraient faire suite à un placement dans les obligations ou tous autres produits de l’entité détenant le fonds de placements. De plus, il n’y a également aucune garantit que la stratégie d’entreprise de l’entité, de même que ses politiques et les systèmes de gestion du risque, de la performance et du rendement n’atteindront ses objectifs.

L’entité pourrait également ne pas avoir fait une bonne étude de marché, de l’évaluation de l’économie, des politiques gouvernementales, dont notamment les
nouvelles mesures macro-prudentielles émanent aussi bien du fédéral que provinciale selon la province et de chacun des emprunteurs par l’application d’une vérification diligente détaillée rigoureuse, qui pourrait avoir pour conséquence de ne pas avoir la perspicacité de déceler les répercussions des mouvements des marchés, des changements et de l’évolution rapide de la situation économique, mais également des délais de remboursement anticipé des prêts hypothécaires par les emprunteurs. L’absence de justesse, de rigueur, ainsi qu’un certain conservatisme dans l’établissement des enjeux pourraient avoir des effets sur l’atteinte de la performance et du rendement selon les objectifs fixés.

Risques inhérents aux hypothèques

Le marché hypothécaire comporte un certain nombre de risques qui sont pour un grand nombre identifiable et anticipable, dont sans se limiter à la généralité de ce qui suit, notamment, la fluctuation de la valeur marchande des propriétés selon son environnement immédiat, sur le plan local, régional et national, défaillance d’un emprunteur, les politiques gouvernementales de toutes natures, les variations des taux d’intérêt, la réglementation, l’économie en générale. La performance et les rendements anticipés et/ou prospectifs de l’entité détenant le fonds de placements pourraient être altérés puisque ladite entité n’a aucun pouvoir sur ces risques.

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Diversification

Dans une grande majorité de fonds de placements tel qu’un fonds de placements auquel nous faisons allusion et détenu par l’entité détenant le fonds de placements à des fins de prêt hypothécaire, l’entité ne possède aucun autre actif que les sommes qui ont été investis par les porteurs d’obligations, qui en l’occurrence est composés des suretés immobilières garanties sous forme d’hypothèque de premier ou deuxième rang en collatéral des montant représentants les prêts redevables par les emprunteurs. Dans les circonstances il faut mettre en garde l’investisseur que sa ou ses souscriptions dans les titres de l’entité détenant le fonds de placements ne sauraient à eux seuls selon les critères de placement reconnu, composer un portefeuille d’investissement suffisamment diversifié et offrant des perspectives équilibrées de suretés, de rachat, de performances et de rendement optimum.

Membres clés de la direction

Il faut être prudent sur l’évaluation de la composition des membres de la direction de l’entité détenant le fonds de placements, sur leurs savoir-faire, leur capacité à faire preuve de compétence, prudence, diligence, éthique, intégrité et d’une loyauté impeccable, voire même de l’excellence, après tout c’est à eux que vous envisagez de confier une partie de vos actifs. Ce sont eux qui auront la tâche de former l’équipe comprenant le personnel, ainsi que les professionnels collaborateurs tels que les évaluateurs agréés, arpenteurs-géomètres, notaires, avocats et conseillers juridiques, comptables, auditeurs, actuaires pour la mise en place de la stratégie d’entreprise de l’entité, de même que ses politiques et les systèmes de gestion du risque, de la performance et du rendement, par exemple notamment pour structurer le processus de la souscription et le suivi des prêts hypothécaires. En effets, la performance, le départ d’un haut dirigeant, des membres de sont personnels, ou la terminaison d’une entente de partenariat avec un collaborateur pourrait avoir des conséquences directes et d’une ampleur insoupçonnée sur son potentiel de réaliser sa dite stratégie d’entreprise. Dans le processus de vérification diligente par le promettant prêteur hypothécaire par l’entremise d’un fonds de placement spécialisé en prêt hypothécaire, il faut vérifier et questionner les hauts dirigeants de l’entité détenant le fonds de placement à l’effet qu’une souscription de police d’assurance vie a été effectué par ladite entité et ce, pour chacun de ses hauts dirigeants et/ou actionnaires principaux. Dans le cas contraire cette lacune pourrait occasionner de graves conséquences qui auraient pour effets d’avoir un impact sérieux sur la mise en place, mais également sur la poursuite de la stratégie d’entreprise de l’entité, de même que sur ses politiques et sur les systèmes de gestion du risque, de la performance et du rendement global optimal.

Choix des gestionnaires de l’entité

Lorsque l’investisseur décide de privilégier l’approche au travers d’un fonds, il
sélectionne une société de gestion en s’appuyant sur une série de critères précis :

Le «track record» de l’équipe de haute direction dont le niveau de performance est
comparé à celui d’équipes d’entité équivalente ou concurrentielle.

A ce stade, le promettant prêteur hypothécaire et investisseur étudient notamment les références, le nombre d’opérations et les performances réalisées, la taille des entreprises investies, la durée des investissements.

La capacité des hauts dirigeants à créer de la valeur ajoutée de l’entité, mais également par le passé, qu’actuellement et dans le futur. L’investisseur se livre à une analyse minutieuse, entre autres, des plus-values réalisées ou en cours de réalisation. Il doit tenter de rencontrer les hauts dirigeant à quelques reprises pour se forger une opinion.

La capacité des hauts dirigeants à dénicher les opportunités d’investissement
s’évalue sur base des opérations en cours, ou celles piloté par ces derniers
précédemment.

L’éthique et la rigueur des processus décisionnels s’apprécient en fonction de l’existence d’une charte éthique et d’un manuel de procédures pour les opérations d’investissement et du contenu des statuts de l’entité.

La compétence et l’expérience des hauts dirigeant en matière de sorties sont
examinées à la lumière de leur capacité d’anticipation et de réaction, du nombre et des types de sorties réalisées ainsi que de la durée moyenne d’investissement.

L’expérience, l’implication et la motivation des hauts dirigeants clés s’apprécient par le biais des rencontres avec les collaborateurs potentiels.

La compatibilité de la stratégie d’investissement d’un fonds avec les objectifs de
l’investisseur se basera notamment sur le type de prises de participations
(minoritaires ou majoritaires).

Les honoraires et frais de gestion ainsi que le règlement des sociétés de gestion
sont étudiés.

La stabilité des équipes de gestion est déduite du turnover du personnel et de
l’ancienneté des équipes.

Les méthodes de rapport sont évaluées sur base de la fréquence, du contenu et du format de communication.

Le mode de gestion, discrétionnaire ou non, découle du degré de participation des investisseurs aux prises de décisions stratégiques par l’intermédiaire de divers organes au sein de la société de gestion (Comités d’investisseurs, Comités d’investissement et autres).

Statut de la Société

Lorsque le placement est offert par voie de notice d’offre, aux sens des lois sur les valeurs immobilières applicables en l’occurrence par l’Autorité des marchés financiers au Québec, elle n’est pas contrainte aux lois et règlements des organismes gouvernementaux qui s’appliquent dans les circonstances aux fonds communs de placement qui sont normalement offerts par dépôt d’un prospectus.

Risque de liquidité

Les sûretés immobilières, notamment les créances garanties par acte d’hypothèque n’ont généralement pas de marché par opposition aux titres cotés en bourse pour être négociés, échangés ou vendus et ne sont pas disponibles rapidement sous forme d’encaissement immédiat. Dans les circonstances, il pourrait être fastidieux pour l’entité d’obtenir des capitaux sous forme d’argents liquides immédiats s’il advenait que des besoins en capitaux soient nécessaires rapidement. À cet effet, ce manque de flexibilité sur le plan de la disponibilité des capitaux liquides pourrait avoir un impact sur la poursuite de la stratégie d’entreprise de l’entité, de même que sur ses politiques et sur les systèmes de gestion du risque, de la performance et du rendement global optimal.

Inflation croissante

Augmentation rapide des taux d’intérêt

Les sept risques financiers identifiés par le BSIF

Sans oublier les sept risques financiers que le BSIF considère comme les plus
pressants :

• Cyberattaque importante
• Repli du marché de l’habitation
• Innovation numérique
• Changements climatiques
• Tiers
• Repli du marché de l’immobilier commercial
• Fragilité du financement par emprunt des entreprises

Découvrez bientôt la description et l’analyse d’autres risques associés à
investir dans un fonds d’investissements de financement créatif, alternatif ou
d’hypothèque privée.

De plus, vous apprendrez également comment il peut être possible de tirer profit des risques associés au niveau d’endettement élevé des consommateurs, de la croissance de la dette générale, d’un ralentissement de l’économie et d’une baisse anticiper des prix par la mise en application d’une option à valeur ajoutée dans un contexte obligé de reprise.

Pour toutes questions, informations ou commentaires relativement au présent article ou sur nos produits et services en matière de vérification diligente immobilière, pour Acheter, Vendre, Louer, Construire, Financer, Détenir, ou Gérer des actifs de propriétés, résidentielles, multi-logement, industrielle, commerciale, d’investissement, ou d’un terrain, communiquez avec nous maintenant.

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Toute personne où entité ne devrait utiliser ces informations sans conseils professionnels appropriés après un examen approfondi de la situation particulière. Dans les circonstances, nous vous invitons à consulter ou inciter votre client à consulter pour obtenir une opinion et/ou des conseils, selon le cas requis, le champ d’exercice ou le domaine d’activité reliée, sans se limiter, auprès de votre courtier immobilier et hypothécaire, planificateur financier, évaluateur agréé, arpenteur-géomètre, avocat, notaire, comptable, fiscaliste, architecte, ingénieur, chimiste, technologue, géologue, et autres expert(s), pour connaître les conséquences selon les matières particulières requises et/ou qui s’appliquent dans votre cas. Ce document ne devrait pas être considéré comme final et sans interprétation.

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